지난 아티클에서는 국내 셀프스토리지 1위 사업자인 미니창고 다락의 사용자경험을 미시적으로 살펴 보았습니다. 이번에는 1960년대부터 시작된 셀프스토리지가 글로벌 환경에서 어떻게 변화해가고 있는지 또 현재 기술 도입 수준은 어떠한지를 조망해보려고 합니다.

과연 셀프스토리지는 전통적인 brick-and-mortar 또는 mom-and-pop 비즈니스로 남을 것인지 아니면 기술 도입으로 부동산 시장의 패러다임 변화에 일조할 것인지를 가늠해 보시면 좋을 것 같습니다.

<미니창고 다락 모바일 연동 테크놀로지 / 출처: 세컨신드롬>

Mom-and-pop Business?

두번째 아티클이었던 [한국 셀프스토리지 시장은 어느 구간을 지나고 있나]에서 말씀드렸던 것처럼 전통적인 셀프스토리지는 토지와 건물, 즉 부동산을 기반으로 한 사업입니다.

자본력이 있는 부동산개발회사가 대규모 부동산개발을 하는 경우가 대표적입니다. 또는 우리나라 은퇴자들이 한때 은퇴자금으로 치킨집을 열었던 것처럼 젊었을 적 모아두었던 돈으로 노후생활을 위해 교외에 시설을 오픈하는 은퇴자들도 있습니다. 그러다보니 디지털로 대변되는 테크의 적용보다는 자연스럽게 오프라인에 기반을 두고 토지나 건물의 가치로 평가받는 것이 일반적이었습니다.

할리우드 블록버스터 영화에서도 가끔 셀프스토리지가 등장한다는 사실 아시나요? 어벤저스 엔드게임 초반에서 앤트맨이 사라져버린 영웅들을 되찾을 수 있는 중요한 단서를 셀프스토리지 안에서 발견하게 되는데요, 이때 셀프스토리지는 먼지 쌓인 오래된 이미지로 비춰졌었습니다(이 곳은 미국의 대형 셀프스토리지 중 하나인 U-STORE-IT 입니다). 영화를 유심히 보시면 배경 속 셀프스토리지가 마치 버려진 낡은 창고 같은 느낌이었다는 것을 알 수 있죠.

<영화 속 셀프스토리지 / 출처: 어벤저스 엔드게임 >

궁금해서 한번 직접 가봤습니다. 일본도 그렇지만 셀프스토리지의 본고장인 미국에 가서 어떤 모습인지 직접 보고 싶었거든요. 라스베이거스에서 열리는 테크 컨퍼런스에 방문했다가 시간을 내서 주변 셀프스토리지를 방문해 보았습니다. 전세계 시총 1위인 Public Storage를 찾았고 라스베이거스에만도 10개가 넘는 시설이 있었기 때문에 그 중 윈체스터쪽의 시설을 방문하였습니다.

전형적인 미국의 교외형 셀프스토리지의 모습이었고 단층으로 된 아웃도어 스타일이었습니다. 우선 가자마자 겪게 되었던 일은 매니저가 점심을 먹으러 가서 안에 들어갈 수 없었던 것이었습니다. 우리처럼 시간을 잘못 찾아온 다른 아주머니와 함께 점심시간 이후에 매니저를 만날 수 있었고 이용을 하기 위해서는 신분증 사본을 제출해야 했습니다. 마치 우리나라 관공서 같았죠.

더욱 놀라웠던 것은 더운 사막지역임에도 불구하고 air conditioning 이 되지 않는 호실들이 대부분이었던 것이었습니다! 뿐만 아니라 잠금장치는 작은 자물쇠를 따로 구매해야했고, 이런 호실의 가격은 가로 세로 2m x 3m 정도가 한달에 12만원 정도였습니다. 기술의 흔적을 찾을 수 있었던 부분은 차량이 출입할 때 사전에 약속된 액세스 코드를 누르면 문이 열린다는 차량 게이트 정도가 전부였습니다.

<미국 네바다주 라스베이거스의 Public Storage / 출처: 세컨신드롬>

자본력을 갖춘 기업들의 디지털화 노력

예전 아티클에서 소개드렸던 바와 같이 Public Storage(PSA)는 연매출 3조원이 넘는 대기업이고 3,300개가 넘는 시설을 운영 중이며, 시가총액을 한국의 KOSPI로 옯겨오면 5등 안에 들 수 있는 회사입니다.  이런 거대한 회사의 시설임에도 재래식으로 운영되고 있다는 사실은 두가지를 알 수 있게 해줬습니다. 하나는 아날로그 방식의 불편함을 감수할 정도로 셀프스토리지의 수요가 많다는 것이었고, 또 하나는 미국의 오래된 역사가 오히려 디지털화를 저해하고 있다는 것이었습니다.

그도 그럴 것이 3,300개의 시설들에 어림잡아도 시설 당 300개 이상의 유닛이 있을텐데 이를 한번에 디지털화한다는 것은 막대한 비용이 수반될 일입니다. 2016년부터 오프라인이 온라인의 연동을 미니창고 다락의 기본 컨셉으로 잡았던 것에 반해, 1960년대부터 시작된 미국의 시설들은 현재에 와서 디지털 컨버젼을 해야하는 어려운 숙제가 생겼습니다.  

워낙 큰 회사니까 라스베이거스처럼 그냥 사람을 고용하는 게 낫지 않겠냐고 반문할지도 모릅니다. 하지만 Public Storage의 23년도 자료에 따르면 전체 직원수는 6,200명입니다. 그럼 시설 당 대략 1.9명을 고용하는 셈이죠. 미니창고 다락의 사이트수는 현재 기준 전국 112개이고 전체 직원수는 38명이어서 시설 당 0.34명이 전체를 운영하고 있습니다.

더 격차를 벌리는 것은 시설을 운영하는 직원수는 Public Storage는 5,380명, 자동화기술을 갖춘 다락은 현재 단 2명뿐입니다. 시설 수의 차이를 감안하더라도 자동화 기술이 얼마나 운영을 효율화시킬 수 있는지를 알 수 있습니다. 그리고 결정적으로 Public Storage도 진심으로 디지털화를 하고 싶어 합니다. 이 회사가 매년 발간하는 연간보고서에 빠지지 않고 등장하는 단어가 digitalization이거든요.

Public Storage가 미니창고 다락의 기술을 도입한다면 약 85%의 인건비를 절감할 수 있을 것인데 이런 기술을 마다할 이유는 없어 보입니다. 느리긴 하지만 자본이 많은 만큼 조금씩 디지털화를 향해 움직이고 있는 것도 실제로 관찰되고 있고요.

<Public Storage 연간보고서 발췌 / 출처: Public Storage>

부동산 기반의 셀프스토리지와 기술이 결합된다면?

조금 다른 사례를 살펴보겠습니다. Public Storage처럼 부동산 관점에서 시작했지만 기술의 도입을 주저하지 않았던 3위 업체, Life Storage입니다(현재 이 회사는 2위 업체인 Extra Space에 인수된 상태입니다). Life Storage는 다른 업체들보다도 셀프스토리지와 기술과의 결합에 진심이었던 걸로 보입니다. Life Storage와 같은 대형 셀프스토리지 업체들은 운송을 위해 대부분 차량을 운행하는데, 보관과 운송이라는 인프라를 개인들을 위해 제공하는 것은 물론 사업체들을 위한 재고창고의 가능성에 주목했던 것이죠.

미국은 땅이 워낙 크기 때문에 한국에서 새벽배송이 자리잡을 당시에도 2일 만에 배송해준다는 아마존 프라임이 서프라이즈였던 시절이 있었습니다. 그렇다면 분초를 다투는 리테일 판매의 세계에서 2일보다 더 빠르게 물건이 필요한 경우에는 어떻게 해결할 수 있을까요? 넓은 땅 곳곳에 분산재고를 비축하면 가능하지 않을까요? 아마도 Life Storage는 이런 생각을 했던 것 같습니다. 셀프스토리지 업체가 창고관리솔루션(WMS)을 만들고 RFID 시스템을 적용하여 재고 관리 서비스를 제공하면서 라스트마일 운송까지 영위했기 때문입니다.

<Life Storage 창고관리 시스템 / 출처: Life Storage>

셀프스토리지에서 물건을 집어 나가는 것만으로 재고관리가 된다니, 당시에는 업계에 매우 신선한 바람을 일으켰었습니다. 스스로도 Storage Technology Company로 소개할만큼 기술투자에 적극적이었으며 그 결과 B2C가 아닌 B2B 비즈니스로 셀프스토리지의 영역을 확장하였습니다. 1,100개가 넘는 사이트를 보유하고 있었던 이 회사는 약 16조원에 Extra Space Storage에 인수되어 지금은 단독 기사를 접할 수 없게 되었습니다. 그러나  셀프스토리지에 기술이 도입되면 어떤 변화가 일어날 수 있는지를 극명하게 보여준 사례가 되어 신생 업체들에게는 큰 영향을 끼쳤습니다.

디지털화는 글로벌 셀프스토리지 시장에 잠재된 기회

살펴본 것처럼 셀프스토리지 업계에서도 기술 도입을 적극적으로 검토하는 모양새입니다. 인건비와 원자재 비용이 상승하면서 운영비용은 계속 증가할 것이기 때문에 기술 도입으로 이러한 비용들을 헷지하지 않으면 셀프스토리지의 높은 수익성도 점차 줄어들 것으로 예상됩니다.

최근 셀프스토리지 시장이 급성장 중인 중국에서는 이러한 점을 잘 이해하고 있는 신생업체들이 대거 나타나고 있습니다. 이들은 미니창고 다락처럼 처음부터 기술 기반으로 운영시스템을 만들고 있죠. 중국사람들에게 익숙한 메신저인 WeChat에서 바로 시설 이용신청을 하고 엑세스를 발급받으며 온오프라인이 연계되어 시설들을 모바일로 컨트롤할 수 있게 합니다. 또한 Storefriendly라는 싱가폴 회사는 아마존에서 볼 수 있었던 물류로봇을 셀프스토리지에 적용하여 트렌드를 주도하려고 하고 있습니다.

이처럼 74조원의 글로벌 셀프스토리지 마켓에서 기술 도입이 활발해질수록 한국의 프롭테크 회사들에게는 기회가 커질 것으로 생각됩니다. 다음 아티클에서는 국내에서 자체적으로 셀프스토리지 기술 개발을 진행하고 있는 미니창고 다락의 케이스를 보면서 역사적으로 후발주자임에도 글로벌 시장에서 두각을 나타낼 수 있는 가능성이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

<Storefriendly의 셀프스토리지 로봇 / 출처: Storefriendly>